Q＆A ベース契約編
ベース契約に関する基本情報はこちら
→ベース契約とは
- どんな物件ならベース賃貸できますか？
- ベース契約物件基本条件（PDF）
- ベース契約って一般契約とどうちがうのか？
- ベース契約と一般契約との違い（PDF）
- ベース賃貸契約のオーナーになるにはどうすれば？
- ベース契約までの流れ オーナー様編（PDF）
- ベース契約のメリットとデメリットは？
- ベース契約のメリットとデメリット（PDF）
- 管理はどうなりますか？
- 当社にすべてお任せください。詳しくは管理委託契約内容・ベース契約（PDF）
また、当社の管理委託契約書の内容はこちらのサンプルでご覧いただけます。
不動産賃貸借管理委託契約書Sample（PDF）
- 入居してもらうまでにどれくらいかかる？
- 物件を決めて申し込みをしてから、契約・入居までには個人差もありますが、軍側の書類の作成が完了するのに日数がかかります。住宅課のアポイント状況にも左右されます。早くても2週間、時間がかかって1か月近く待つことも場合によってはあります。
詳しくはベース契約までの流れ 入居者編（PDF）
- 常に入居希望者はいるのか？
- 決まりやすい時期、決まりにくい時期はあります。夏場6月以降は船が出港してしまうことが多いので、自然と家を探す人の数が減り、決まりにくい時期になります。夏場は異動の入れ替わり時期があったり、軍人ではない職業の方が来日したりするので、数は減るものの、比較的大きめの一軒家の需要がある時期です。
- 室内は靴を履いたまま？？
- 住宅課での講習で日本の習慣を勉強しています。ですので、日本式で靴は脱いで生活していただきます。物件ご案内時より、靴は脱いでいただいております。
- 来客や騒音などで隣人や近所とトラブルになりませんか？
- 講習時、契約時にベースサイドから指導があります。入居時にも弊社より指導いたします。万が一、騒音や来客時の駐車などトラブルとなった際は早急に対応させていただきます。
- ゴミはきちんとだせるのでしょうか？
- 契約時、市から発行されております英語のパンフレット、カレンダー等を渡し、指導しております。入居時に弊社の担当よりゴミの出し方、場所等を再度確認しております。
- 湿気などの対策はどうなのか？
- 契約時、入居時、湿気対策喚起の仕方など指導し、特に梅雨時期は気を付けるようにしてもらっています。
Q＆A 賃貸編
賃貸のお部屋探しに関する基本情報はこちら
→不動産取引の流れ – 賃貸編（PDF）
お引越しについてはこちら
→お引越しマニュアル（PDF）
- お部屋を借りる時って最初にいくら位かかるの？
- 敷金（保証金）、礼金、仲介手数料、前家賃、月中でのご入居の場合、日割りの家賃、借家人賠償、保険等でおおむね4～6・5ヶ月分必要です。
物件によって異なりますので、物件ごとにお見積書を作成いたします。
- お家賃はいくら位までで探せばいいの？
- だいたい収入の30％位といわれています。（ボーナス等給与の他の臨時収入的な手当ては含まずに考えたほうが良いと思います）
- 物件はすぐ見に行けるの？
- 鍵を当店でお預かりしている物件であればすぐに見に行けます。鍵の無い物件の場合は多少お待たせする場合もあります。事前にお問い合わせ頂ければ手配を整えてお待ち申し上げます。
- 物件を見たらすぐ決めなきゃいけないの？
- いいえ。その必要はありません。当店ではお客様を故意に焦らせる様な事はしておりません。ただ、ご自身の気に入られる物件は、得てして他の方も気に入る事が多いですので、出来れば判断は早いほうが良いとは思います。
- 連帯保証人って何？ 誰に頼めばいいの？
- 連帯保証人とは催告、検索いずれの抗弁権も持たない保証人の事で、賃借人と同じ責任を負ってくれる人の事です。必然的に、安定した収入のあるお身内の方、になるかと思います。事前にご相談されておくと良いでしょう。どうしても連帯保証人がいない場合はご相談下さい。保証会社（有料）等を利用し入居できる場合もあります。
- 徒歩○分って本当？
- 物件ご紹介シート（パンフレット）に記載されている徒歩表示は「80mを1分で歩く」という前提で表示されています。「駅3分」なら240m「駅10分」なら800m、という具合です。信号や踏み切り、坂道等は考慮されておりません。1度歩かれたほうが良いかもしれません。駅に遠い物件ほど、信号等の影響を受けて表示時間よりかかってしまう事があります。
- 坪、m²、と言われてもピンとこないのですが。
- 1坪＝約3.3m²、約畳2帖となります。10m²で約3坪ですから畳およそ6帖になります。ちなみにワンルームマンション1室は平均16～18m²ですので、居室になる部分を6帖以上確保しようとしているという事なのです。
- 階数によって値段が違うのはなぜ？ また、何階が生活しやすいの？
- 2階建てアパートの場合、2階の方を高めのお家賃設定にしている場合が多いです。理由としては、日当たり、バルコニーの有無や防犯上の安心感等で人気がある為です。また窓のある角部屋などもお家賃設定は上がります。マンションに致しましても上階になるほど人気も高く、必然的にお家賃設定は上がってくる様に思います。（需要（人気）が高いほどお家賃設定は高くなっていくようです）生活のしやすさについては個人差があると思いますが、女性の方は2階以上をお求めになるケースが多いです。アパートの場合、雨の日や荷物の多い日に2階まで上がるのは面倒のような気も致しますし、1階だと物音にびっくりしたりする事もあるかと思います。
- 必要書類は何をいつ、用意するの？
- 物件（大家様）によって異なりますが、一般的には以下の様な書類をご用意頂いております。
【お申し込み時】
・入居申込書（当店の所定の用紙に記入して頂きます）
・身分証明書（免許証（写）、保険証等）ご本人確認のため。
・ご印鑑
・場合により源泉徴収表等の収入証明
【ご契約時】
・入居者全員の住民票（本籍地記載のもの）
・連帯保証人様の印鑑証明
・連帯保証人様の自署、お捺印頂いた保証人引受承諾書
・場合により連帯保証人様の源泉徴収表等の収入証明
*ご法人様の場合、会社のご実印、印鑑証明書、会社の登記簿謄本、会社案内、パンフレットやご入居される方の住民票、従業員証明などが必要になります。
- 敷金って返ってこないの？
- 契約時に取り決めた通りに処理します。例えば、ハウスクリーニング済でご入居した場合はハウスクリーニングをしてお返し頂きますし、新品の鍵（シリンダーとも）の状態でご入居頂いた場合、退出時には、鍵を交換させて頂きます。また、畳の表替えをして返す契約なら表替えをさせて頂きます。ご入居の契約時、修復の義務の範囲を予め取り決めるように致します。敷金をお預かりしている金額にもよりますが2ヶ月分お預かりしている場合、大抵お戻し出来ています。但し、壁に穴を開けるとか、タバコのヤニ等で壁がめちゃくちゃに変色していたり、重い荷物を引きずる等して床に大きな傷をつけたり、およそ日常ではありえない様な状態になっている場合は、敷金だけでは足りない場合もあります。
※ハウスクリーニング、鍵の交換、畳の表替え、壁紙、床の修復及び交換等工事は当店指定の業者にて施工させて頂きます。
Q＆A 売買・購入編
不動産の購入に関する基本情報はこちら
→不動産取引の流れ購入編（PDF）
購入後 お引越しについてはこちら
→お引越しマニュアル（PDF）
- 物件価格以外に費用はどのくらい必要ですか？
- 物件やローンの組み方により異なりますが物件価格の7％～10％くらいを目安と考えていただければよろしいかと思います。不動産購入の費用には、
・印紙代
・仲介手数料
・ローン費用（ローン事務手数料・ローン保証料）
・火災保険
・不動産取得税
・固定資産税清算金
・管理費・修繕積立清算金（マンションの場合）
等があります。
- 頭金が無くても住宅の購入はできるの？
- もちろん購入はできます。頭金が無くても、住宅ローンと諸費用ローンを併用すれば購入は可能です。住宅ローンと諸費用ローンを合わせて、売買価格の110％くらいが目安になります。
- 仲介手数料はいくらかかるの？
- 不動産会社が不動産売買で受け取ることのできる報酬（上限額）は、次のように定められています。
・200万円以下の金額 …… 5％
・200万円を超え、400万円以下の金額 …… 4％
・400万円を超える金額 …… 3％+6万円」
詳しくはお尋ねください。
- 中古物件の場合、リフォーム費用は誰が負担するのでしょうか？
- 中古物件の売買の多くが現状引渡しとなり、リフォームする場合の費用は買主様の負担になります。
- 中古物件の場合、照明器具やエアコンはついているのでしょうか？
- 基本的には何もついていないものとお考えください。見学の際に、気になる点はいろいろと質問をして確認することをお勧めします。契約時に「付帯設備及び物件状況等報告書」という書類を作成し、何を置いていくかを明示します。
Q＆A 売買・売却編
不動産の売却に関する基本情報はこちら
→不動産取引の流れ売却編（PDF）
住宅ローン返済でお悩みの方はこちら
→任意売却について（PDF）
家・土地を売りたい方はこちら
→当社で買取り致します（PDF）
- 住みながら売却はできますか？
- 可能です。中古物件の場合、空き家の方が少なく、住みながら売却される方が多いようです。売れた後の「明け渡し時期」につきましても、買主様の事情なども考慮しながら、調整することも可能です。
- 売却の時の売出し価格は？
- 売出し価格は、一般的に当社がお客様に提示する「査定価格」を参考にして、お客様（売主）が決めることができます。お客様の「希望売却価格」と、当社の「査定価格」の間に差があるときには、営業担当者と十分に相談し、ご納得した上で売出し価格を決めることをおすすめします。
- 近所に知られたくありません。広告なしで家を売却することはできますか？
- 新聞折り込み広告やポスティングを行わなくても、家の売却は可能です。当社の会員に告知したり、レインズ（※1）という不動産業者専用のコンピューターネットワークシステムに目的物件を登録したりして、幅広く購入希望者を探すことができます。まったく極秘での売却、もしくは早急な売却をお望みの場合当社もしくは関係会社による買取りも行っております。
（※1）REINS（Real Estate Information Network System） 国土交通省から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステム。宅地建物取引業法で、専任媒介か専属専任媒介にて不動産の売却を依頼された場合は、所定の期日以内にその不動産に関する情報をこのシステムに登録することが義務付けられています。このレインズは不動産業者であれば毎日チェックしている重要な「商売道具」ですから、ここに目的物件を登録すれば、あっという間に他の不動産業者に伝わり、その各々が抱えている購入希望者に伝わる仕組みになっています。
- 売却する際に必要な書類はありますか？
- 売却されるのがご本人の場合、以下の書類等が必要です。
・身分証明書
・印鑑証明書
・登記済権利証
・実印
・住民票（現住所と登記上の住所が異なる場合）
*場合によっては他の書類が必要です。
*上記書類は原本を確認させていただいた上、写しをお預かりいたします。
- 権利書（登記済権利証書）を紛失してしまったのですが？
- 所有者ご本人の確認ができれば大丈夫です。権利書は、再発行はできません。しかし、権利証を紛失しても慌てる事はありません。司法書士と所有者が面談し、売却意思の確認ができ、所有者ご本人の身分証明書（例えば運転免許証・パスポート）で本人確認ができれば不動産の売却は可能です。
- 広告費はかかりますか？
- 当社での売却には、広告費やホームページ掲載料は一切かかりませんのでご安心ください。
- 売却時にかかる費用は？
- 一番大きいものは、仲介手数料です。他には契約書に貼る印紙代や、住宅ローンが残っている場合には、金融機関の抵当権を抹消する費用です。
- 仲介手数料はどれくらいかかるの？
- 宅地建物取引業法及び建設省の告示によって次のように上限が定められています。
・成約価格（消費税抜き）が200万円以下の場合 … 成約価格（消費税抜き）の5％+消費税
・成約価格（消費税抜き）が200万円を超える場合 … 成約価格（消費税抜き）の4％+20,000円+消費税
・成約価格（消費税抜き）が400万円を超える場合 … 成約価格（消費税抜き）の3％+60,000円+消費税
- 売却までの間、カギは預けないとだめですか？
- お住まいになっている場合は、当社にカギを預ける必要はございません。空き家の場合は、当社にカギをお預けいただいた方がお客様にとって面倒がなくなります。
- 不動産が夫婦の共有名義になっている場合、売却に特別な手続きが必要ですか？
- 契約書の締結や登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行います。そのため、ご夫婦がそれぞれ実印や印鑑証明書などを用意する必要があります。
- 不要な家具があります。売却の時全て処分しないといけませんか？
- 不動産を売却する場合、空き家の状態で引き渡すことが原則です。つまり不用品の処分は売主様の負担となります。処分方法としては、「引っ越し時、引っ越し業者に引き取ってもらう」・「リサイクルショップに売却する」等の方法があります。また、粗大ごみ等の手配は時間がかかりますので、事前に準備する必要があります。
- エアコンなどの設備に不具合がある場合、修理は必要ですか？
- 特に必要ございません。ただし、一般的に使えない状態のものを受け取る方はいらっしゃらないので、修理しないのであれば、撤去を希望される買主様が多いと思われます。また、設備の中でも給湯機のような日常生活に不可欠なものに不具合があると売買自体が成立しにくいので、この場合は事前に修理しておく事をお勧めします。いずれにしても、契約時に、「付帯設備表及び物件状況等報告書」という書類を作成し、買主様に引き渡す付帯設備や物件自体に見えない不具合があり、それを把握している場合はその箇所をあらかじめ知らせなければなりません。
- 中古物件の場合、内装リフォームは誰がするのですか？
- 基本的には物件の引き渡しを受けた後に、買主側が負担して行います。売主も方が住居中のまま売りに出していることが多く、工事がしにくいことや、リフォームには個人の好みがあるため、現況有姿での売却がほとんどです。ただし、最近の傾向としては、リフォーム済みの物件が成約しやすくなっています。資金的に余裕がある方はリフォームしてから売りに出すのもいいかと思います。また、リフォームの資金が無い、資金現金化を急ぐ、ご近所に売却のことは知られたくない等の場合、当社および関係会社による買取りも行っております。
- 買換えの際、売却と購入はどちらを先にしたらよいでしょうか？
- 売却資金で購入をする方や住宅ローンが残っている方などは、売却を先行させる方がよいでしょう。ローンがない方、すでに完済している方、自己資金にゆとりがある方については、購入を先行させることができます。先に購入先を決める「先買い」と、先にご自宅を売却する「先売り」にはそれぞれメリットとデメリットがあります。まずはご相談ください。
- 家を売却した場合、確定申告が必要と聞きましたが…？
- 家を売却したら、その翌年の2月～3月に確定申告をする必要があります。条件が整っていれば、申告することによって次のような軽減措置を受けられます。
・売却/売却益が生じた – 「住居用財産の3000万円特別空所」、「住居用財産の軽減税率特例」
・売却/売却損が生じた – 「住居用財産の譲渡損失の損益通算」、「特定住居用財産の譲渡損失の繰越控除」
・買換え/売却益が生じた – 「住居用財産の買換え特例」
・買換え/売却損が生じた – 「住居用財産の買換えによる譲渡損失の繰越控除」を受けることができます。（最大3年間）
買換えを躊躇している方も、ぜひ一度当社までお気軽にご相談ください。
- 売却した年の固定資産税はどうなりますか？
- 固定資産税・都市計画税は、1月1日現在の不動産所有者に対して課せられますが、例年5月に送付される納税通知書を持って金額が決定します。ですから、それ以降から12月31日までの間に売却（所有権の移転登記の完了）した場合は、その通知書の金額を日割りで案分し、精算します。一方、1月1日から納税通知書が送付されるまでの間に売却した場合は金額が確定していないので、前年の納税通知書の金額をもって日割りで案分し精算します。
【例】固定資産税+都市計画税＝年間12万円、平成24年9月2日所有移転の場合
・売主負担: 平成24年1月1日～8月31日までの負担 12万円×244日÷366日＝8万円
・買主負担: 平成24年9月1日～12月31日までの負担 12万円×122日÷366日＝4万円
